Un nouveau référentiel des prix de l’immobilier

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Bien qu’elle ait été annoncée par le ministre des Finances lors des 3es Assises de la fiscalité, qui se sont tenues les 3 et 4 mai, l’élaboration d’un nouveau référentiel des prix de l’immobilier n’attendra pas l’avant-projet de loi de programmation fiscale.

Le nouvel «argus» de l’immobilier entrera en vigueur dès ce mois de mai à Casablanca avant d’être étendu à d’autres villes. L’argus de l’immobilier a été élaboré sous la responsabilité commune de la Direction générale des impôts (DGI) et de l’Agence nationale de la conservation foncière. Il est censé mieux refléter la réalité du marché de l’immobilier en s’appuyant sur les prix figurant sur les contrats de vente.

Le référentiel sera actualisé chaque semestre de manière concertée avec les professionnels, dont les promoteurs immobiliers et les notaires. «Nous espérons qu’il corrigera les travers du dispositif actuel et qu’il tiendra compte des changements conjoncturels car les prix se sont effondrés dans certaines villes comme Marrakech et se sont corrigés dans d’autres comme Casablanca ou Rabat», suggère un membre de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Le dispositif actuel avait été élaboré par la DGI, l’ANFCC, la FNPI, Bank Al-Maghrib, l’Agence urbaine de Casablanca, le ministère de l’Habitat et la Chambre des notaires.

Le nouvel indicateur remplacera donc celui qui avait été mis en place pour la ville de Casablanca par l’administration fiscale en janvier 2015 et actualisé en février 2016. Aujourd’hui, le document couvre 54 villes. Mais il ne couvre pas à 100% l’ensemble des rues et communes d’une même ville.

A noter également qu’il exclut les appartements à usage professionnel, les villas et maisons à vocation professionnelle ou commerciale, le logement social, le logement destiné au recasement des bidonvillois, les terrains non lotis, les terrains à usage industriel.

Le référentiel sert de base de calcul des droits et taxes sur toutes les cessions de biens immeubles à usage d’habitation. Il permet également au marché d’avoir le même niveau d’information que l’administration fiscale et d’éviter des redressements de valeur.

Le référentiel vise à lutter contre la pratique du black dans les transactions immobilières, dont beaucoup sont caractérisées par la sous-déclaration du prix. Dans la pratique, il a créé beaucoup de dégâts dans le secteur. «Si le prix proposé par l’acheteur potentiel est inférieur à celui fixé par le référentiel, le promoteur ou le propriétaire du bien immeuble préfère ne pas vendre parce qu’il sera redressé», explique un expert-comptable.

Plus aucune transaction immobilière n’est effectuée sans consultation préalable de cet indicateur. Ce qui bloque souvent les ventes. Il n’y a pas longtemps, les propriétaires pouvaient vendre rapidement un bien immeuble pour investir dans un autre secteur et ce, sans se poser trop de questions sur le niveau d’IR sur profits immobiliers ni les droits d’enregistrement. Mais l’administration a souvent la main lourde et impose de douloureux redressements.

Marché de l’immobilier : toujours dans l’espoir de jours meilleurs

LES PRIX DES BIENS PRODUITS SONT INADAPTÉS À LA DEMANDE DES ACQUÉREURS POTENTIELS. SI LES CLASSES SOCIALE ET DU HAUT STANDING SONT SERVIES, LA CLASSE MOYENNE RESTE DÉLAISSÉE. LES PRIX DES BIENS NE DEVRAIENT PAS BAISSER.

Le secteur immobilier traverse toujours une zone de turbulence. Un cycle qui dure depuis plus de trois années. Les transactions se font toujours aussi rares aux dires des agents immobiliers, notaires et promoteurs immobiliers. Et comme ce secteur d’activité représente l’un des principaux baromètres mesurant la bonne tenue de l’économie marocaine, son manque de dynamisme tire plusieurs autres secteurs à la baisse, à commencer par la consommation nationale des ciments. A fin 2018, elle a enregistré sa troisième année de baisse consécutive avec un retrait de 3,6% pour atteindre les 13,3 millions de tonnes. Il s’agit du plus bas niveau de consommation depuis 2007 ; cela, sachant qu’elle a accusé un repli de 2,5% en 2017 et de 0,7% en 2016. Pour leur part, les mises en chantier ont affiché un repli de plus de 30% en 2018, tous segments confondus. Même les crédits immobiliers ont marqué un ralentissement.
L’encours a progressé de 3,7% seulement en 2018, à 267 milliards de DH, contre une progression de 4,4% en 2017 et 2,5% en 2016. Cette évolution inclut un accroissement des crédits à l’habitat de 5,7% en 2018 à 207 milliards de DH, 3,8% en 2017 et 5,2 en 2016. L’encours des crédits aux promoteurs, lui, a accusé un recul de 3,5% l’année passée à 58 milliards de DH, contre une augmentation de 8,3% en 2017 et une baisse de 4,6% en 2016. C’est dire que plusieurs d’entre-eux ont donc levé le pied sur la production, en attendant des jours meilleurs, espérant écouler leurs stocks d’abord.

Pourtant, la demande existe. D’ailleurs, le ministre de l’habitat n’a de cesse d’évoquer un déficit de 400 000 logements et que la demande additionnelle porte chaque année sur une dizaine de milliers de logements.

Prix affichés élevés par rapport au pouvoir d’achat

L’offre, aussi, est variée et concerne tous les quartiers de l’axe Casablanca-Kénitra notamment. Alors pour quelles raisons les ventes ne se concrétisent pas ? Il est difficile de répondre à cette question d’une manière ferme. Si d’aucuns expliquent ce marasme par un problème de financement, d’autres préfèrent l’attribuer à d’autres facteurs. Taoufiq Kamil, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FNPI), souligne qu’il s’agit d’une crise de financement : «Les banques se montrent réticentes au financement des particuliers. Et les taux de crédit, aussi bas soient-ils, ne sont pas à la portée de la classe moyenne», ajoute-t-il. En face, Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI et PDG de KLK Immobilier, explique: «Ce n’est pas une crise de foncier, encore moins une crise de production. D’un côté, il existe des milliers d’hectares couverts par des documents d’urbanisme. D’un autre, les promoteurs sont bien organisés, avec une ingénierie financière et technique développée. Même les entreprises de BTP sont aujourd’hui à la pointe de la technologie. En fait, la léthargie du marché immobilier tient à la difficulté de faire correspondre l’offre et la demande».

En effet, les prix affichés sont élevés par rapport au pouvoir d’achat de la classe moyenne. Si la classe populaire est relativement bien servie grâce au programme de logement social qui, lui-même, a montré ses limites, et si la classe aisée trouve chaussure à son pied, ce n’est pas le cas de la classe moyenne. Celle-ci reste insatisfaite en termes de logement car son pouvoir d’achat est limité. Même le programme gouvernemental consistant à produire des logements pour la classe moyenne s’est avéré être un échec. «Il n’existe pas sur le marché une offre intermédiaire. Le marché est fait par les logements à 250000 DH et les autres qui sont commercialisés à partir de 1 MDH au bas mot. Or, la classe moyenne a besoin d’un logement proposé à un prix moyen de 500 000 DH», ajoute M.Khayatey. Pour conforter cet avis, Karim Amor, PDG de Jet Group, fait remarquer que les prix pour cette couche de la population varient de 8000 à 12000 DH/m2. D’où la nécessité de définir ce qu’est la classe moyenne et d’identifier le prix moyen que cette couche est prête à débourser. Conséquence : un glissement de la classe moyenne vers le logement social, même s’il n’est pas adapté à ses attentes et ses besoins. Nécessité de trouver un logement oblige.
Et même si les promoteurs peinent à conclure des transactions, ils refusent de baisser leurs prix, tenant fortement tête aux acquéreurs potentiels. «Les prix des biens résidentiels sont en stagnation sur les principales villes comme Casablanca, Rabat et Tanger, mais ont connu des baisses drastiques dans les villes touristiques, dont Marrakech notamment. Toutefois, les biens secondaires commencent à afficher une baisse des prix, notamment ceux situés vers Skhirat et Bouznika», affirme Adil Lakhbizi, entrepreneur en BTP.

Pour le social, les promoteurs suggèrent l’aide directe aux acquéreurs

Dans cette conjoncture, les prix des biens immobiliers finiraient-ils par baisser ? Tous les professionnels contactés s’accordent sur la même réponse : ce ne sera pas le cas. M.Khayatey argumente : «Les promoteurs ont détaillé les prix de vente appliqués en tenant compte de l’ensemble des éléments qui rentrent dans la production, à savoir le foncier, les études, le coût de la construction, les matériaux de construction, les taxes et impôts, les crédits bancaires et la marge. Dans chaque poste, nous avons procédé à des optimisations pour arriver à un montage financer, et donc à un prix acceptable et qui s’oriente vers la demande». Autrement dit, les professionnels n’ont plus de leviers à actionner pour faire davantage baisser leurs prix. M.Lakhbizi ajoute : «Même dans certains cas où les promoteurs réalisent des marges de 40 ou 50% sur un projet, il faut annualiser cette marge sur le nombre d’années qu’ont nécessité la construction et la livraison. Actuellement, un projet requiert près de 4 années avant sa livraison complète. Ce qui revient à dire que le gain généré est d’environ 10% chaque année. C’est une profitabilité similaire à celle du commerce et la distribution par exemple».

Si les prix ne devraient pas baisser et si les ménages sont dans l’incapacité d’acquérir des biens immobiliers, compte tenu des prix appliqués, de quelle manière le marché immobilier devrait-il s’en sortir ? Le gouvernement ainsi que la FNPI sont en discussion continue en vue de trouver une solution. Pour rappel, le ministère a arrêté une stratégie de relance de l’habitat qui contient plusieurs axes de développement dont la mise à disposition du foncier public, le lancement d’un nouveau programme pour la classe moyenne, la diversification et l’amélioration de la qualité de l’offre… De son côté, la FNPI a émis plusieurs propositions de redynamisation du secteur à court, moyen et long termes, dans un mémorandum adressé aux pouvoirs publics, et se dit toujours en négociation avec l’Etat pour qu’elles soient prises en compte dans ce plan de relance. Cela dit, la revue des documents d’urbanisme tient à cœur aux promoteurs. Dans ce cadre, M.Kamil explique qu’en agissant sur la verticalité des immeubles, l’incidence foncière sera réduite et les prix des biens immobiliers se verront certainement fléchir. Le président de la FNPI propose aussi, dans le cas des logements sociaux, d’abandonner les incitations fiscales dont bénéficient les promoteurs et de substituer ce système de récupération de TVA par une aide directe aux acquéreurs. Le système bancaire doit également jouer le jeu. «Les banques devraient proposer le taux zéro aux primo-accédants à la propriété, en vue d’encourager la classe moyenne à acquérir un bien immobilier», propose M.Khayatey.

Dans tous les cas, sans mesures fortes appliquées tant par les promoteurs que par les pouvoirs publics, le secteur immobilier ne sortira pas de sa torpeur. «Plusieurs pays qui ont connu une crise de l’immobilier encore plus grave que la nôtre s’en sont sortis en mettant en place des réformes encourageantes et incitatives à l’acquisition. Allusion faite à l’Espagne et à la France notamment. Pourquoi pas notre marché ?», indique M.Khayatey.

L’immobilier est l’un des secteurs d’activité les plus prépondérants dans l’économie du pays. Il représente près de 7% du PIB national et une valeur ajoutée de 107,3 milliards de DH. Il emploie 1 million de personnes, soit 10% de l’emploi total au Maroc, et représente 27% des recettes de TVA. L’encours des crédits immobiliers, à près de 270 milliards de DH, correspond à 30% de l’encours global des crédits.

LES TAUX VARIENT ACTUELLEMENT DE 4,1% À 4,5%. SUR 10 TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES, LES BANQUES MAROCAINES N’EN FINANCENT QU’UNE SEULE…

D’année en année, depuis fin 2016, les conditions de financement des particuliers se sont substantiellement détendues chez la majorité des banques de la place. Elles ont jugé nécessaire de corriger à la baisse leur grille tarifaire pour être en phase avec les pratiques d’un secteur parfaitement concurrentiel, notamment depuis l’introduction des établissements participatifs dans le paysage. Et ce, malgré un creusement du déficit de liquidités bancaires qui s’est établi en moyenne à 62,1 milliards DH après 41,4 milliards en 2017 et 14,7 milliards en 2016. Sur les deux premiers mois de l’année en cours, il s’est aggravé de 72 milliards de DH en moyenne.

Au-delà d’une opération séduction des clients, un directeur d’agence explique cette baisse des taux d’intérêt par «la baisse du coût du risque des banques, couplée à la décélération de leurs charges opératoires, entamée depuis quelques années». «Aujourd’hui, nous sommes à des niveaux de taux d’intérêt entre 4,1% et 4,5% en moyenne. Les plus compétitives offrent des crédits assortis de taux entre 4,1% et 4,3%», souligne Bachir Benslimane, directeur général du courtier en ligne www.soscreditimmo.ma.

Faire jouer la concurrence

Crédit du Maroc arrive en tête de peloton des banques qui ont drastiquement corrigé leurs taux d’intérêt. L’établissement finance les crédits immobiliers de ses clients à des taux qui démarrent à 4,1%, 4,3% et 4,5%. BMCI aussi a corrigé ses taux de 40 points de base sur toutes les conventions conclues avec les administrations, entreprises et offices. Le taux est ramené de 4,9% pour une période variant de 15 à 25 ans à 4,5%. Entre 7 et 15 ans, la banque peut accorder un prêt immobilier à un taux de 4,3% contre 4,7% précédemment. Ce taux est fixé à 4,2% pour une durée de remboursement inférieure à 7 ans. Les clients non conventionnés, eux, se voient octroyés des taux de 4,5% à 4,9% selon la durée souhaitée. CFG Bank, elle, va jusqu’à offrir un taux de 4,3% sur 25 ans. «La Banque Populaire et Barid Bank ont également suivi la tendance», remarque M.Benslimane.
Cette situation profite évidemment au client qui n’hésite plus à faire jouer la concurrence et même négocier le taux d’intérêt. «Dans le sillage de cette logique de chasse aux clients, il nous arrive parfois de diminuer davantage les taux pour certains clients, en appliquant des baisses allant jusqu’à 10 pb sur le taux standard. Bien entendu, le client doit remplir certaines conditions, en l’occurrence un profil risque faible».

Seulement un bien sur dix est financé par une banque conventionnelle

Qu’en est-il de l’évolution de la demande? D’après les dernières statistiques de BAM à fin février 2019, l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat se sont établis à 207,8 milliards de DH, contre 196,7 milliards à la même période de l’année dernière, soit une hausse annuelle de 5,6%. Selon des observateurs, la demande a surtout explosé du côté des établissements participatifs. Selon M. Benbachir, «seulement 1 bien sur 10 est financé par une banque conventionnelle. En clair, 90% des transactions immobilières effectuées au Maroc ne sont pas financées par voie bancaire, mais plutôt par d’autres moyens (prêts de la famille, de l’entourage…).
Ce ratio de 10% est très faible rapporté à l’échelle mondiale où il est de 60% à 80%. Avec l’arrivée des banques islamiques, une explosion de la demande est en train d’opérer. Une demande composée surtout de clients qui se sont interdits des crédits bancaires conventionnels pour des considérations religieuses, culturelles. Il n’y a qu’à voir les résultats de Bank Assafa par exemple. «Pour sa première année d’activité en 2018, cette banque à taille humaine a distribué autant de crédits immobiliers que Wafa Immobilier. Ces résultats sont prometteurs pour le crédit islamique», enchaîne M.Benslimane.

Conseil # 2 : Eduquer vos locataires

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Vous avez investi dans un bien, en prenant tout le temps nécessaire pour le trouver , le négocier , le financer et vous vous apprêtez a signer un bail avec un locataire qui vous semble convenable.

Vous avez écouté votre agence qui vous l a recommandé, vérifié quelques informations sur lui et échangé quelques conversations par mail puis une rencontre décisive.

Après avoir effectué l’état des lieux, empoché la caution, vous confiez donc un des biens les plus chers que vous possédez a un quasi-inconnu en estimant q’ il en prendra bien soin.

Dans la location, il n’y as pas de période d’essai , de « fiançailles » et certaines personnes sont redoutables pour réussir leur entretien « d’embauche » mais peuvent s’avérer calamiteuses par la suite. Dans une vente , le paiement final mets fin a la transaction alors la location est comme un mariage.

Faire un choix est plus risqué qu’un entretien d’embauche par exemple.

Aussi des le départ il faut poser les règles et expliquer comment fonctionne le bien par exemple ou se trouve les disjoncteurs, comment marche l’alarme mais aussi bien expliquer quels sont les réparations a la charge du locataire et celles qui incombent au propriétaire. Le texte de loi est assez clair, il est bon de faire un mail rappelant cela.

Il faut indiquer lors de l’état des lieux, toutes les spécificités techniques , donner les noms des entreprises et des artisans avec qui on a l’habitude de travailler et qui connaissent le bien.

En matière de retard de paiement, il faut  rester vigilant, exiger un virement automatique et réagir immédiatement a tout retard. Un propriétaire laxiste subira plus facilement des excès alors qu’un propriétaire a cheval sur les dates aura plus de chances que le locataire respecte ses engagements car il sait que la menace juridique est crédible et sera exécutée.

Donc, un conseil : prévenir les soucis !

Taxe sur terrains non bâtis: Le cauchemar des promoteurs

Certains obligés de construire sur leurs terrains pour échapper à l’impôt
Une des causes de la suroffre alors que la demande se contracte
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Un foncier non construit, même squatté par un bidonville, est soumis à la taxe sur les terrains non bâtis. Les promoteurs immobiliers proposent un barème différencié à défaut de la suppression de la taxe (Ph. Jarfi)

Dans la famille des impôts qui pénalisent inutilement les contribuables, la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) figure en bonne place. En effet, de nombreux promoteurs immobiliers sont obligés de réaliser des projets, alors que la demande ne suit pas.

«La forte pression exercée par la taxe sur les terrains non bâtis nous pousse à construire tout en étant convaincus que les acquéreurs ne seront pas au rendez-vous. Mais c’est la seule option pour ne pas subir la taxe dont le cumul dépasse parfois la valeur globale du terrain», affirme un opérateur. Conséquence: le stock de logements invendus gonfle chaque année.

La TNB avait été instituée par le dahir 1-07-195 (30 novembre 2007) pour décourager la spéculation sur le foncier. Elle s’applique exclusivement aux terrains situés en milieu urbain. Les terrains nus utilisés dans l’exploitation professionnelle ou agricole sont hors champ de la taxe dans la limite de 5 fois la surface du foncier exploité.

Le législateur fiscal ne fait pas de distinction entre terrains non bâtis pour des raisons spéculatives et les opérateurs qui constituent un stock de foncier pour réaliser des projets immobiliers ou des lots. Il ne fait pas non plus de distinguo non plus entre des personnes physiques et morales.

Le barème de la TNB varie selon la nature du foncier (voir grille). Les montants peuvent être faramineux surtout dans le cas des grandes superficies. Ainsi, pour un terrain de 2 ha, par exemple, le montant de l’impôt peut atteindre au moins 400.000 DH par an. Pour des surfaces plus grandes, les niveaux de taxation sont plus importants. Et tant que le terrain n’est pas construit peu importe la raison, le compteur fiscal continue de tourner.

Par ailleurs, le barème de la taxe reste à la discrétion de la collectivité territoriale. Certaines appliquent le taux le plus élevé même s’il est injustifié. C’est ce qui fait qu’à la longue, un terrain, surtout une grande surface, est alourdi par la taxe à tel point que son propriétaire va y réaliser le plus vite possible un projet pour arrêter d’être taxé.

Pour les promoteurs immobiliers structurés, la détention d’un foncier apparaît dans la rubrique stock au bilan. «Le paiement de cette taxe s’applique donc à notre stock et augmente chaque année son coût. Cette augmentation  de l’actif ne correspond pas à un enrichissement de la société. Elle est donc artificielle et participe à donner une fausse image du bilan. Ce qui peut induire une mauvaise information des actionnaires et des tiers pour l’appréciation de la véritable valeur vénale de l’action et même conduire dans certains cas à des distributions de dividendes fictifs», explique un promoteur immobilier.

La loi prévoit des exonérations de trois à sept ans selon la destination du foncier et de sa superficie: constructions de logements sociaux, opérations d’aménagement ou de développement pour les superficies à partir de 30 ha. Le délai d’exonération commence à courir à partir de la date de la délivrance du permis de construire.

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La loi sur la fiscalité locale n’a pas prévu de barème précis pour l’application de la taxe sur les terrains non bâtis

«Mais avant d’obtenir l’autorisation de construire, il faut réaliser des études et soumettre le dossier à l’administration, qui formule des observations. S’ensuivent d’interminables allers-retours. En attendant, il faut continuer de payer la taxe durant cette période qui risque d’être parfois assez longue», précise le promoteur.

L’exonération de la taxe peut être retardée par des facteurs dus à l’administration elle-même ou aux régies de distribution d’eau et d’électricité. Autre aberration, le promoteur immobilier doit s’acquitter de la TNB trois ans après autorisation pour la partie non vendue d’un lotissement ou sur la partie non encore réceptionnée d’un projet.

Dans les deux cas, le promoteur doit supporter des coûts financiers dus à des retards par manque de réactivité de l’administration ou de certaines régies de distribution ou à cause de la demande qui se fait attendre. Un phénomène qui risque de s’éterniser car, pour éviter les surcoûts engendrés par la TNB, de nombreux promoteurs accélèrent la cadence pour réaliser des projets, contribuant ainsi à accentuer une offre qui dépasse largement la demande.

Par mesure d’équité fiscale et de «bon sens» aussi, certains promoteurs proposent que la taxe soit exclusivement appliquée aux spéculateurs qui vendent leurs terrains en l’état. Le législateur pourrait arrêter les critères d’exonération des promoteurs dont le foncier constitue un stock.

Il est également proposé que les retards attribués à l’administration ou aux régies de distribution ne soient pas tenus en compte pour la taxation.

Un barème à la discrétion de l’ordonnateur

«La loi ne précise pas de taux ou de tarifs d’imposition fixes de la taxe sur les terrains non bâtis. Ces derniers sont fixés par arrêté pris par l’ordonnateur qui applique parfois le tarif le plus élevé sans tenir compte du site ou de l’affectation du terrain par le plan d’aménagement», regrette un promoteur. De nombreux propriétaires terriens voient leur foncier intégré dans le périmètre urbain. Ce qui devrait contribuer à la valorisation de leur terrain et donc à son assujettissement à la TNB. Mais entre la publication des plans d’aménagement provisoire et définitif, le propriétaire est soumis à la taxe. En cause, la notion de plan d’aménagement provisoire n’est pas prévue par la loi 92-90 relative à l’urbanisme.

                                                                      

Pour les fiscalistes, la taxe doit être supprimée

Le Cercle des fiscalistes du Maroc a transmis à la Direction générale des impôts (DGI) ses recommandations sur le réaménagement de certaines dispositions fiscales dans le cadre des 3e Assises de la fiscalité. Parmi elles, figurent la révision du barème de la taxe sur les terrains non bâtis qui «tend plutôt à appauvrir le citoyen».

En effet, si l’on prend l’exemple des propriétaires dont le terrain a été intégré dans le périmètre urbain, ils doivent payer parfois de gros montants puisque beaucoup d’entre eux possèdent de grandes superficies, alors qu’ils n’en ont généralement pas les moyens. Du coup, ils sont forcés de céder leur terrain.

En outre, Brahim Bahmad, président du Cercle des fiscalistes du Maroc, s’interroge sur «le préjudice subi par la collectivité pour taxer les terrains non bâtis». L’association propose la suppression de cet impôt qui touche le patrimoine et de le remplacer éventuellement par une taxe sur les services communaux avec un taux réduit» en contrepartie du nettoyage, de l’éclairage public, de l’équipement…

Hassan EL ARIF

Agent immobilier : Le métier se structure au Maroc

Le nouveau gouvernement a accueilli favorablement le projet de loi relatif à la profession

«Notre ambition est de rehausser le niveau et de lutter contre l’informel. Nous voulons mettre fin à l’anarchie qui plombe le secteur…».

Organiser le secteur et éliminer l’informel qui impacte les agences structurées …telles sont les grandes lignes du projet de loi relatif au métier d’agent immobilier. Ce texte, proposé par l’Association marocaine des agences immobilières (AMAI) en concertation avec le ministère de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville a été bien accueilli par le nouveau gouvernement. Le ministère de tutelle place en effet ce projet de loi au cœur des actions prioritaires de ce nouveau mandat, réconfortant ainsi les professionnels du secteur qui tiendront incessamment une audience avec le chef de gouvernement Saad Eddine El Othmani. «Nous notons avec satisfaction que le programme du gouvernement prévoit de présenter le projet de loi dont la version arabe a été transmise au Secrétariat  général du gouvernement», nous révèle Mohammed Lahlou, président de l’Association marocaine des agences immobilières.

En élaborant ce dispositif, Mohammed Lahlou et les adhérents de l’AMAI pensaient avant tout à l’avenir des futurs agents. Ce texte vient en effet baliser le terrain aux jeunes profils souhaitant exercer ce métier. «Notre ambition est de rehausser le niveau et de lutter contre l’informel. Nous voulons mettre fin à l’anarchie qui plombe le secteur. Nous voulons régulariser cette profession pour la simple raison que notre pays s’ouvre à l’étranger. Les investisseurs qui rentreront dans le territoire devront s’adresser à des professionnels capables de les conseiller en bonne et due forme sur le marché de l’immobilier. C’est un métier assez complexe. Si l’agent n’est pas doté d’une formation juridique et financière il ne pourra pas gérer les affaires qui lui seront soumises», explique M. Lahlou.

Une fois approuvé, ce projet de loi, déposé depuis février 2013, insufflera une nouvelle dynamique au secteur. Sur les 86 articles déposés, 37 ont été jusque-là retenus. Les plus importantes dispositions concernent les conditions d’accès. Le minimum requis en termes de compétence pour les agents marocains est le Bac+2. De même, l’âge révolu est fixé à 23 ans. Autre élément à retenir: l’agent doit obligatoirement disposer d’un bureau physique où il pourra exercer son métier au moment où actuellement certains agents opèrent depuis les cafés ou leur domicile. En imposant cet impératif, les rédacteurs de ce projet de loi soulignent la nécessité de sécuriser  les transactions immobilières. Autre problématique posée par ce texte juridique, l’exercice de personne étrangère sur le territoire national. L’article concernant ce volet a été retenu mais il devrait être discuté pour déterminer les facteurs d’éligibilité. L’actuelle mouture du projet de loi prévoit dans ce sens que tout agent étranger devrait résider au Maroc au minimum deux ans pour exercer le métier d’agent immobilier. Il devrait également être doté d’un Bac+2 et une expérience dans le domaine.

Le débat va être chaud concernant ce point. La question de la réciprocité s’impose comme facteur déterminant pour pouvoir statuer sur l’avenir d’agent immobilier étranger au Maroc. Il est également question qu’un agent immobilier marocain puisse exercer dans un autre pays que le Maroc. S’agissant de l’octroi de la carte professionnelle, une commission tripartite devrait être créée pour étudier les dossiers. Le projet de loi exige également à l’agent une responsabilité civile et lui impose le dépôt d’une garantie financière dont le montant sera fixé ultérieurement. De même, les transactions immobilières devraient passer par le notaire, tout en insérant l’agent immobilier dans le contrat. Ceci permettra de garantir la transparence et éviter par la suite la spoliation et autres problèmes liés à l’acquisition de bien immobilier. Ce projet réduirait, par ailleurs, le gap entre l’agent immobilier, l’agence de conservation foncière et l’agence urbaine. Notons que l’Association marocaine des agences immobilières vient d’élire son nouveau bureau. Ce nouveau mandat de trois ans trace un plan ambitieux. La feuille de route de l’association est articulée autour de la communication et la sensibilisation des clients. De même, un plan de formation est prévu afin de relever le niveau des agents. L’association vise l’Afrique et compte développer dans ce sens de nouveaux partenaires. Au niveau local, l’AMAI engagera un plan d’événement correspondant à des caravanes dans tout le Maroc et ce pour promouvoir son rôle et mission.

Réhabilitation de la Médina de Casablanca : y aura-t-il un impact économique ?

L’AGENCE URBAINE DE CASABLANCA PRÉPARE UN PROJET DE MISE À NIVEAU DE 19 HÔTELS AU SEIN DE LA MÉDINA. LA VILLE A ÉTOFFÉ SON OFFRE TOURISTIQUE PAR DES PRODUITS CULTURELS. L’INSTALLATION DE GRANDES ENSEIGNES COMMERCIALES ET D’ÉTABLISSEMENTS DE RESTAURATION POURRA STIMULER LES OPPORTUNITÉS D’EMPLOI POUR LA POPULATION DE L’ANCIENNE VILLE.

 

Aux alentours et au sein de l’ancienne Médina de Casablanca, le paysage se transforme. De grandes enseignes comme Marjane, Décathlon ou Electroplanet se préparent à s’installer au futur grand Mall, situé entre la trémie des Almohades, dont l’achèvement est prévu fin 2019, et la marina. Intra-muros, les résultats du projet de réhabilitation de l’ancienne Médina, dont la deuxième phase est en cours, sont de plus en plus nets (voir encadré). Tous ces projets sont censés avoir un seul objectif : ressusciter la Médina qui, en dehors de la surpopulation, est frappée par le chômage et l’insécurité. Cet objectif sera-t-il atteint ? Si des signes positifs commencent à être décelés, comme dans le tourisme ou l’immobilier (voir avis de Mohamed Charif Houachmi en p.21), d’autres points de vie contestent cet optimisme  (voir interview de Saad Hamoumi, secrétaire général de la Fédération du commerce et services, en encadré).

De toutes les manières, «malgré l’absence d’études d’impact de ces projets», comme le précise Dr. Azzeddine Hafif, directeur du foncier et de l’aménagement urbain à l’Agence urbaine de Casablanca (AUC), tout a été mis en place afin que l’ancienne médina puisse se développer. En attendant, un décryptage de l’impact des projets cités sur les secteurs du tourisme, l’emploi, l’immobilier et le commerce au sein de la médina de Casablanca nous permettra d’y voir un peu plus clair.

Dix-neuf hôtels seront mis à niveau

Azzeddine Hafif rappelle que «le développement économique de la Médina est l’un des principaux objectifs du projet de sa réhabilitation». Mieux, les grands projets limitrophes, réalisés actuellement, ont soutenu ce développement en ayant un impact direct sur plusieurs secteurs. «Primo, le bassin d’emploi pour tous ces projets se trouve dans la Médina. Bien que le recrutement se limite, pour l’instant, à la petite main-d’œuvre, cela a un effet sur une partie de la population. Il y a également un impact direct sur le locatif», a-t-il déclaré.

L’activité commerciale et le tourisme ne sont pas en reste avec des projets situés aux alentours, à l’instar du port de plaisance. Certains croisiéristes, souligne M. Hafif, préfèrent depuis toujours loger dans la Médina, ce qui peut être utile aux unités hôtelières, au nombre d’une trentaine. «Or, ces unités n’étant pas aux normes requises, l’AUC a lancé une opération de mise à niveau, en partenariat avec le CRT, le ministère du tourisme et l’ordre des architectes», explique-t-il. Dix-neuf établissements hôteliers sont ciblés, dont un seul est classé. Le budget n’est pas encore définitivement arrêté, mais aux dernières nouvelles, le projet en est à la phase des études techniques. «En parallèle, nous sommes en train de sensibiliser les propriétaires», fait savoir M. Hafif.

Le tourisme face à l’insécurité

Dans la même veine, des circuits touristiques ont été tracés et plusieurs monuments historiques, tels que la mosquée Ould El Hamra, la synagogue Rabbi Ettedgui ou l’église San Buenaventura, rénovés. La finalité est de renforcer l’offre culturelle dans une ville où le tourisme d’affaires est prédominant. Des opérateurs comme Abdelhadi El Ghali, président de l’Association régionale des guides et accompagnateurs de tourisme de Casablanca, sont pour le moment dubitatifs sur les retombées sur l’ancienne Médina. «Le tourisme dans la Médina souffre des mêmes problèmes que dans les autres villes du Royaume. L’insécurité, les faux guides, le manque de services et d’hygiène empêchent cette zone de la ville de devenir une réelle destination touristique», analyse-t-il. Cela signifie-t-il que l’interaction entre cette zone et les projets modernes situés à sa proximité est sans effet ? «Il y a effectivement une interaction positive, mais il faut résoudre les problèmes cités, et saisir l’opportunité que représente le tourisme de croisière qui a baissé fortement. Il faut rappeler que Casablanca recevait plus de 250 croisières touristiques, il y a quelques années», poursuit M. El Ghali.

En ce qui concerne le déroulement des grands projets voisins, Abdelhadi El Ghali est positif. «Les travaux retardent les visites actuellement, mais ces projets auront un effet très positif. Ils renforceront les infrastructures autour de la Médina», dit-il. Actuellement, des hôtels situés extra-muros ont déjà saisi l’occasion pour mettre en place, avec succès, des produits touristiques culturels alliant modernité et authenticité. Une initiative qui a bénéficié du travail de réhabilitation réalisé sur le terrain. Cet exemple réussi peut donc être dupliqué, dit-il en substance. Naturellement, d’autres opérateurs sont encore dans l’expectative. «Ils disent qu’il faut attendre la fin du projet de la réhabilitation pour évaluer l’opération dans sa totalité et son effet sur le tourisme», souligne une source officielle qui a requis l’anonymat.

Les opportunités d’emploi augmentent

Sur le terrain, on ne peut nier les changements en cours. En face des remparts de la Médina et non loin de la marina, un nouveau Décathlon verra bientôt le jour. Proximité géographique oblige, l’enseigne a préféré recruter en priorité les résidents voisins. «Tout à fait, nos employés doivent généralement être représentatifs de la population qui réside dans l’entourage du magasin. La politique de recrutement à Décathlon Marina, s’inscrit dans la même logique», explique Samira Ghizlane, responsable de communication interne et institutionnelle de Décathlon Maroc. Outre la disponibilité de la main-d’œuvre, la proximité avec la médina revêt également un grand intérêt commercial. Et cela a été pris en compte en amont. «Effectivement, le magasin Décathlon Marina est une nouvelle concrétisation de notre politique qui est de rendre durablement accessibles les bienfaits du sport au plus grand nombre», répond Mme Ghizlane. Comment donc la population de la médina constitue-t-elle une cible importante du magasin de sport ? «En exploitant cette proximité et en garantissant en permanence notre promesse du meilleur rapport valeur/prix», poursuit la responsable. En d’autres termes, l’offre de Décathlon sera adaptée à son entourage.

De nouveaux restaurants en vue

Pour la restauration, la Sqala est l’un des établissements typiques de la Médina. Situé au cœur du bastion éponyme construit au dix-huitième siècle, cet établissement est le deuxième lieu visité par les touristes à Casablanca, après la mosquée Hassan II. Si, comme l’exprime Ahmed El Azhari, directeur commercial, des signes d’une certaine effervescence commerciale commencent à se sentir dans les alentours, l’établissement souffre actuellement des travaux de construction en cours de la trémie des Almohades. «Notre chiffre d’affaires a baissé d’environ 50% depuis le début des travaux. L’accès au restaurant est bloqué depuis l’avenue des Almohades», confirme-t-il. Néanmoins, le restaurant casablancais a anticipé l’ouverture de la Marina. Depuis quelque temps, une offre commerciale a été lancée, ciblant les entreprises de la place. «Cela consiste en formules de petits-déjeuners, de déjeuners et de dîners d’affaires pour les groupes dépassant une quinzaine de personnes. Nous avons mis en place une grille tarifaire en plus d’un service de livraison avec les sociétés en compte avec nous», explique le responsable. «Nous n’avons pas de concurrents directs dans la Médina. Cela dit, le quartier connaîtra des ouvertures de restaurants et de cafés bientôt. Cela est normal. La zone est en train de se transformer», précise-t-il.

Le plus grand apport du programme de réhabilitation de l’ancienne Médina de Casablanca (1,6 milliard DH) est la mise à niveau des infrastructures et des équipements publics de proximité, ainsi que la sauvegarde du patrimoine architectural. Ce projet, qui a permis de mettre en place deux circuits touristiques, s’articule autour de deux programmes. Le premier, réalisé, allant de 2010 à 2013, et le deuxième, lancé en 2015, devrait s’achever en 2019. Le programme II a été initié en avril 2014. Doté d’une enveloppe budgétaire de 300 MDH, il est axé, entre autres, sur la promotion de l’activité commerciale, artisanale et touristique, l’insertion économique et sociale des jeunes et la mise en valeur des édifices à caractère architectural et patrimonial. Pour ce qui est de l’amélioration de l’infrastructure et du cadre bâti, le programme comprend plusieurs opérations dont le transfert et le renforcement des postes de transformation électrique. Cela implique aussi le ravalement des façades des principaux axes, ainsi que l’organisation du stationnement aux alentours de la médina. Le démarrage de toutes ces opérations a été lancé en 2015.

Conseil # 1 par Capital foncier : Avant d’acheter, penser à la revente :

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Malgré ce que l’on peut penser au moment de la signature de l’acte d’achat, il est probable que vous devriez ou voudrez revendre le bien d’investissement avant la fin du crédit contracté.

Il en va de même pour votre achat résidentiel, penser un enfant de plus, mutation, divorce. Pour les biens professionnels, penser croissance, agrandissement, rachat mais aussi faillite, succession.

Du coup, il faut se projeter dans cette situation et donc tenir compte dans votre investissement du cycle complet de l’achat à la revente.

Donc se mettre dans la position de revente du bien.

Par exemple si vous devez revendre le bien dans un an, dans cinq ans, dans dix ans ? Comment sera le marché a cette date ? A quel prix ?

Quels types d’acheteurs potentiels ?

Quelles améliorations pertinentes dois je faire pour augmenter la valeur du bien et espérer une plus value ?

Quels entretiens et investissements je dois faire pour me préparer ?

Je dois réfléchir aussi au risque de moins values, certaines dues a mon absence de maintenance et d’autres a un marché que personne ne peut raisonnablement prédire sur dix ans.

Par exemple pour une maison irais je vers l’électricité solaire, dois je améliorer mon isolation car ce sera surement une préoccupation majeure dans dix ans.

J ai acheté un bien industriel pour produire, peut être dois je doubler ma toiture, l isoler, installer des sprinklers … me mettre a niveau face aux normes existantes et à venir de manière a le vendre plus facilement le jour venu.

Penser à la revente c’est aussi penser à la fiscalité de la revente et donc choisir un format d’acquisition qui vous permettra d’optimiser en cas de cession : acheter en leasing ou en CMT, en son nom ou en société, au nom de ses enfants directement ?

Il y a quelques règles simples à respecter, de bon sens, pas toujours applicables en fonction de son budget mais a garder en tête.

Il faut aussi acheter la tête froide car l’émotion que vous avez en achetant ce bien «  coup de cœur «  pour vous ne le sera pas pour un autre.

De manière générale on vous conseillera toujours d’acheter le prime, la plus belle rue , le plus bel étage, la plus belle vue , la tour la plus haute mais on a pas toujours les moyens de ses ambitions.

On doit donc bien réfléchir à la qualité actuelle de l’immeuble, comment il est construit et comment seront les matériaux dans dix ans, dans vingt ans.

La on est moins dans le budget et plus dans une approche qualité.

Demander aussi conseil autour de vous.

Moncef Lahlou Capital foncier

Immobilier au Maroc: crise ou pas crise?

le portail immobilier Sarouty a tenu une conférence-débat sur le thème “Pourquoi l’activité immobilière tarde à reprendre ?” au Casablanca Hotel. Cette rencontre a été l’occasion pour les professionnels de l’immobilier de débattre d’un sujet épineux. Retour sur les moments phares de cette conférence-débat qui a réuni près de 200 profils variés du secteur immobilier.

Crise ou pas crise ? Telle était la question centrale de cette conférence-débat, juste après le coup d’envoi de la rencontre lancé par le Directeur Général de Sarouty, Ismael Belkhayat.

L’animateur et modérateur de cette rencontre, Fayçal Tadlaoui, a donné la parole au Directeur Général de BTI Bank Mohamed Maarouf qui a insisté sur l’importance de la collaboration étroite entre les différents acteurs du secteur immobilier pour pouvoir sortir de cette phase morose. Jawad Ziyat, le président de Injaz Holding a souligné le fait qu’il est nécessaire de distinguer entre deux parties du marché immobilier Marocain. D’un côté, les villes littorales où une forte demande de logements est enregistrée et de l’autre, les villes non littorales où le nombre des transactions est toujours dans le rouge.

Hassan Kettani, le président de Kettani Immobilier a décrit l’état actuel du marché immobilier comme étant une phase de stabilisation. “Le marché immobilier a connu une première phase marquée par une forte demande de logement de la part des MRE et des étrangers, qui a disparu à partir de 2009”. Pour Younes Benjelloun, Directeur Général de CFG Bank, la situation du marché immobilier n’est pas si alarmante, “c’est une crise par rapport à ce à quoi on s’est habitué”, surtout que le secteur foncier est passé par une période euphorique en 2000. Finance et crise immobilière, Fayçal Tadlaoui a ensuite évoqué la problématique du financement qui est un indicateur économique important.

Mohamed Maarouf, le Directeur Général de BTI Bank qui est l’une des premières banques participatives au Maroc, a insisté sur la place primordiale de la Mourabaha sur le marché. En effet, plusieurs ménages se dirigent actuellement vers cette méthode de financement.

Jawad Ziyat, de son côté, a pris la parole pour affirmer que l’encours des crédits attribués au secteur de l’immobilier est de plus 260 milliards de dirhams, dont 200 milliards de dirhams de crédits à l’habitat.

Le président de Injaz Holding a ajouté également qu’il y’a eu une croissance par rapport à 2017, mais qui reste tout de même modeste si nous la comparons aux années précédentes. Pour sa part, le Directeur Général de Kettani Immobilier, Hassan Kettani a évoqué l’importance des référentiels de l’immobilier qui visent à standardiser les prix du mètre carré dans chaque région du Maroc.

Ces baromètres immobiliers ont été mis en ligne en 2015 et sont de plus en plus détaillés. Ils concernent aujourd’hui même les petites villes. Les référentiels comprennent les prix de référence en matière de cession immobilière, selon les standards de la Direction Générale des Impôts pour le calcul de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. Le coût varie en fonction de la ville, du quartier, du type du bien et de son ancienneté.

Le Directeur Général de CFG Bank Younes Benjelloun n’a pas manqué d’évoquer certains inconvénients du référentiel, notamment si le prix de vente est inférieur à celui affiché dans ce document officiel. Dans ce cas, l’impôt à payer est calculé en fonction des chiffres du référentiel et donc elle est plus élevée. Après une longue période d’allégresse, le secteur immobilier sombre aujourd’hui dans une impasse qui est pour le moins difficile. Les indicateurs affichent une faible croissance qui n’est pas encore stable.

La catégorie sociale qui est le plus affectée par cela est la classe moyenne qui est définie comme étant une frange de population disposant d’une maison, d’une voiture et dont les enfants fréquentent un établissement privé. Mohamed Maarouf a précisé lors de cette conférence-débat qu’il faudrait parler de classes de produits au lieu de classes sociales, puisque cette dernière est trop large par rapport à l’offre immobilière qui existe aujourd’hui sur le marché.