FRANCE / Immobilier : le marché sur le point de repartir, mais pas partout

Immobilier : le marché sur le point de repartir, mais pas partout

Par Virginie Franc-Jacob, publié le , mis à jour à

Le "home staging", ou l'art et la manière d'embellir un bien immobilier pour mieux le vendre, peine à séduire les professionnels

Le « home staging », ou l’art et la manière d’embellir un bien immobilier pour mieux le vendre, peine à séduire les professionnels

afp.com/Philippe Huguen

Plus les acheteurs sont nombreux à se présenter en vue d’acquérir un bien immobilier, plus les prix ont des chances de remonter selon un indice. Et comme ce dernier vient de rebondir pour la première fois depuis plusieurs années, les prix pourraient repartir à la hausse. Analyse dans les principales villes.

En matière d’immobilier, on se demande toujours comment sont faites les prévisions. Entre les « anciens » qui assurent être capables de « sentir » le marché, les timides qui parlent toujours de hausse ou baisse globale de 2 à 3% et les Cassandre prévoyant d’une année sur l’autre un effondrement du marché… Qui croire ?

Une nouvelle méthode, plus scientifique cette fois, est désormais proposée par MeilleursAgents.com. Et grâce à son dernier indicateur « maison », l’indice de tension immobilière (ITI), mesurant le rapport de force entre l’offre est la demande, le site affirme aujourd’hui que le marché immobilier français entre dans un nouveau cycle haussier.

Commençons par rappeler comment lire cet indice. Quand il est inférieur à 2, c’est-à-dire qu’il y a moins de 2 acquéreurs pour un vendeur, on considère qu’il y a un déficit d’acheteurs. Ce qui doit se traduire par une baisse des prix dans les 12 mois à venir. Quand l’indice est compris entre 2 et 3, on considère que le marché est à l’équilibre. Et donc les prix restent stables. Enfin au-delà de 3, il y a un excès d’acheteurs et donc une hausse des prix à venir.

Premier rebond en quatre ans

Mais le niveau de l’indice n’est pas le seul à apporter des indications sur l’évolution des prix. Son évolution dans le temps compte également. Ainsi, en l’étudiant sur une longue période, MeilleursAgents a constaté qu’un changement de l’ITI entraîne un changement de direction des prix.

Or, pour la première fois depuis 4 ans, cet indice rebondit : alors qu’il y avait clairement un déficit d’acheteurs, aujourd’hui, il semble reprendre le chemin de l’équilibre. Bien sûr ce changement de cycle ne se fera pas du jour au lendemain et ne concernera pas toutes les villes en même temps. Il ne faut donc pas s’attendre à une remontée des prix dans l’immédiat.

Au contraire, pour 2015, MeilleursAgents prévoit encore -3% àParis, -1,5% à Lyon, -3% à Marseille ou encore -2% à Nice. En revanche, les prix devraient d’ores et déjà se stabiliser àMontpellier, augmenter de 1,5% à Toulouse et Bordeaux et même grimper de 4% à Nantes. Des prévisions presque trop précises pour être justes ?

Une chose est sûre, nous prenons rendez-vous au mois de janvier 2016 pour faire le point sur ces prévisions.

Indicateur de Tension Immobilière (ITI)

Indicateur de Tension Immobilière par MeilleursAgents.com
  • Tendance des prix à la baisse ←
  • Tendance neutre
  •  → Tendance des prix à la hausse
  • < 0.5
  • 0.5 à 1
  • 1 à 2
  • 2 à 2.5
  • 2.5 à 3
  • 3 à 3.5
  • 3.5 à 4
  • > 4

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Qu’est-ce que l’ITI ?

L’ITI, l’Indicateur de Tension Immobilière, permet de comprendre et d’anticiper les évolutions des prix de l’immobilier sur les 6 prochains mois en mesurant le rapport de force entre l’offre et la demande dans une zone donnée et à un moment donné.

Comment l’interpréter ?

L’ITI indique le nombre d’acheteurs pour 1 vendeur et donne la tendance de fond du marché immobilier :

  • Un ITI supérieur à 3 indique une tendance haussière des prix de l’immobilier : il y a plus de 3 acheteurs pour 1 vendeurs
  • Un ITI entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité
  • Un ITI inférieur à 2 indique une tendance baissière

L’évolution des taux vient compléter la tendance de fond donnée par l’ITI en l’accentuant ou en la modérant sans l’inverser (sauf cas extrêmes). La baisse des taux amplifie un ITI haussier ou tempère un ITI baissier. La hausse des taux tempère un ITI haussier ou amplifie un ITI baissier.

Accéder à l’étude complète

FRANCE : 5 conseils pour trouver rapidement un logement en location

5 conseils pour trouver rapidement un logement en location

Pour trouver le logement en location idéal, inutile de perdre du temps à aller faire le tour des agences du quartier en leur faisant part de votre recherche.

Pour trouver le logement en location idéal, inutile de perdre du temps à aller faire le tour des agences du quartier en leur faisant part de votre recherche.

afp.com/Philippe Huguen

Alors que la période est propice aux déménagements, trouver un logement se révèle être un vrai parcours du combattant pour les locataires. Nos conseils pour gagner en efficacité lors de vos recherches.

Alors que « chasseurs d’apparts », la nouvelle émission de Stéphane Plaza vient d’arriver sur M6, on se prend tous à rêver de confier la recherche de notre nid douillet à un professionnel de l’immobilier. Mais cette profession se développe surtout sur le marché de l’acquisition. Les candidats locataires, vont devoir continuer à se débrouiller tout seul ou presque. « Cette activité n’est pas suffisamment rentable pour la location, explique Anthony Perrat, fondateur de l’agence immobilière Une Maison Bleue située dans le 8e arrondissement parisien. Sauf peut-être pour des appartements très haut-de-gamme, pour lesquels le locataire sera prêt à payer des honoraires de recherche suffisamment élevés ».

Alors pour le commun des mortels, voici quelques pistes pour mettre toutes les chances de votre côté.

1 – Créer un maximum d’alertes e-mail

Inutile de perdre du temps à aller faire le tour des agences du quartier en leur faisant part de votre recherche. Tout d’abord, la plupart du temps, elles n’auront rien en « magasin ». Et pour ceux qui avaient vaguement entendu parler d’un fichier partagé entre les agences d’un même réseau, voire inter-réseaux, il est semble-t-il peu utilisé….

Vous pourriez bien évidemment laisser vos coordonnées aux agences en leur demandant de vous appeler quand elles auront quelque chose pouvant vous correspondre. C’est peine perdue. « Lorsque nous publions une annonce, nous avons tellement de demandes que nous ne perdons pas de temps à rappeler une à une les personnes en recherche, reconnaît Anthony Perrat. D’autant qu’entre temps, ces dernières ont souvent déjà trouvé quelque chose. » Au final, pour être informé des biens à louer, la seule solution reste l’alerte par e-mail.

A découvrir : Logement étudiant – Location : les prix dans plus de 100 villes de France

2 – Consacrer une à deux semaines pleines à votre recherche

Évidemment, il n’est pas question de prendre 15 jours de vacances mais de se libérer du temps à l’heure du déjeuner, en soirée et peut-être même quelques demi-journées pour être disponible pour appeler les agences et surtout faire les visites. Car non seulement il faut généralement s’y reprendre à plusieurs fois avant de parvenir à joindre l’agence en charge de la mise en location du bien, et si, par chance, ce dernier n’est pas déjà réservé, l’horaire de la visite vous sera le plus souvent imposé.

3 – Faire preuve de réactivité

Appeler dans l’heure ou au maximum la demi-journée qui suit la réception de l’alerte. Et si l’agence ou le propriétaire est sur répondeur, ne pas se contenter de laisser un message mais rappeler une heure plus tard. Ne pas hésiter non plus à envoyer un SMS auquel il sera peut-être parfois plus facile de répondre

4 – Etre en mesure de présenter un dossier complet

Une fois que vous aurez atteint le stade de la visite, si le bien vous plaît, il faudra là encore vous montrer très réactif en donnant immédiatement un dossier ou en l’envoyant dans la journée. « L’idéal est d’avoir à la fois une version papier et numérique de votre dossier », conseille Anthony Perrat. Si les pièces généralement demandées sont la photocopie de la pièce d’identité, les 3 derniers bulletins de salaire, les dernières quittances de loyer ou la taxe foncière et l’avis d’imposition, n’hésitez pas à demander avant la visite un récapitulatif exact des éléments à fournir. Par ailleurs, n’hésitez pas à déposer plusieurs dossiers : une fois n’est pas coutume, vous avez tout intérêt à courir plusieurs lièvres à la fois.

5 – Rester agréable

Il est évident qu’entre deux dossiers similaires, le candidat locataire se montrant affable et charmé par l’appartement aura plus de chances qu’un autre pointant du doigt tous les défauts et cherchant d’emblée à négocier le loyer au rabais.

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Logement social : La production se maintient malgré la crise…

Logement social : La production se maintient malgré la crise…

La production en habitat a connu une dynamique au premier semestre de l’année. Les chiffres dévoilés à fin juin démontrent une activité soutenue, et ce malgré une conjoncture sectorielle difficile.
Aujourdhui.ma | 4-08-2015 02:55:00
Par Kawtar Tali

immobilier logement social

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Les six premiers mois de l’année ont connu une production en lots et logements en amélioration. Le ministère de l’habitat et de la politique de la ville fait état de 82.193 unités produites sur le territoire national à fin juin.

La part belle revient à l’habitat économique et social. Ce segment a vu sa production en hausse de 11% par rapport au nombre d’unités arrêté à la même période de l’année précédente. Au premier semestre 2015, l’habitat social et économique s’est renforcé de 76.949 unités contre 67.205 unités produites au titre des six premiers mois de l’année précédente. Le ministère de l’habitat et de la politique de la ville indique, par ailleurs, que le nombre de logements sociaux ayant reçu le certificat de conformité a atteint à fin juin les 181.886 logements. Cependant, le nombre d’unités mises en chantier a connu une nette régression.

Le premier semestre a connu la mise en chantier de 89.653 unités. De ce total, 75.964 unités sociales et économiques ont été mises en chantier.  Ces chiffres sont nettement en deçà de ce qui a été observé au premier semestre de l’année précédente. Rien qu’en logement social et économique, les unités mises en chantier ont connu un ralentissement de 21,5%, comparé à l’année dernière. En effet, le Maroc a connu, aux six premiers mois 2014, la mise en chantier de 114.408 unités dont 96.821 unités sociales et économiques.

Cette diminution reflète clairement la situation du secteur. Cette dernière a été plombée au premier semestre par un recul de consommation du ciment. Les ventes ont, dans ce sens, régressé de 1,3% par rapport au niveau affiché à la même période de l’année précédente. Le volume est donc passé en une année de 7,44 millions de tonnes à 7,34 millions de tonnes à fin juin.  Le premier semestre de l’année a connu une consolidation des crédits immobiliers. L’encours a progressé de 2,2%, comparé au premier semestre 2014. Depuis le début de l’année, 239,952 milliards de dirhams de prêts ont été accordés.

Cet encours est en hausse de 5,905 milliards de dirhams. Les crédits à l’habitat ont également connu une variation positive. Ils se sont établis à fin juin à 175,051 milliards de dirhams, soit un additionnel de 9,99 milliards de dirhams.

Les crédits à l’habitat se sont donc améliorés de 6,1% par rapport à la même période de l’année passée. La ventilation semestrielle démontre, en revanche, un repli des encours octroyés aux promoteurs immobiliers prouvant ainsi le ralentissement de l’investissement immobilier au niveau national. Les crédits des promoteurs se sont, à cet effet, repliés de 8,5% perdant ainsi 5,704 milliards de dirhams pour atteindre à fin juin un encours de 61,39 milliards de dirhams.

SPOLIATION FONCIÈRE DOUBLE JEU À LA COUR DE CASSATION!

SPOLIATION FONCIÈRE
DOUBLE JEU À LA COUR DE CASSATION!

ELLE IMMUNISE LE FAUX AU BÉNÉFICE DE LA BONNE FOI!
JURISPRUDENCE INCONSTANTE ET ARRÊTS NON PUBLIÉS
LES JURISTES SONT PERDUS: «TOUT PEUT ARRIVER»
    

«La jurisprudence de la Cour de cassation est inconstante lorsqu’elle

Spoliation foncière Double jeu à la Cour de cassation!

Me Omar Azouggar se confie. «Nous apprenons dans la souffrance des autres», affirme-t-il en faisant allusion aux dossiers amoncelés sur son grand bureau. Avocat au barreau de Casablanca, ce quadragénaire au sympathique accent berbère est natif du sud. C’est en 1998 qu’il revêt sa robe noire en tant que plaideur confirmé. Docteur en droit, professeur universitaire, arbitre et auteur prolifique: 32 essais de droit publiés depuis 2010. Un exploit!

se prononce sur des inscriptions portées au titre foncier sur la base d’un faux et usage de faux», assure Me Omar Azouggar, auteur de 32 essais en droit immobilier, fiscal, arbitrage.

.
Le cas récurrent est celui d’une vente d’un bien immobilier conclue via une fausse procuration (voir encadré). Qui protéger? Le propriétaire dépouillé de son bien ou l’acquéreur de bonne foi? Un dilemme juridique et moral face auquel les juges de la plus haute juridiction ont adopté deux positions divergentes.
Certains ont estimé «qu’une inscription (transfert de propriété par exemple) doit être radiée à chaque fois que l’usage de faux est prouvé. Le juge civil, lui, ne cherche pas à savoir si un acheteur est de bonne ou de mauvaise foi», commente l’avocat du barreau de Casablanca. Brandissant ainsi un principe général de droit musulman: tout acte illicite est nul et non avenu. La nature viciée de l’acte prévaut. Elle engendre sa nullité absolue. C’est comme si la vente n’a jamais existé ni produit d’effet. Il en va de l’intérêt général et de l’ordre public économique. La fiabilité des transactions participe à la sécurité juridique du climat des affaires.
Citons par exemple l’arrêt n°3973 non publié de la Cour de cassation. Rendu le 30 décembre 2003 dans le dossier civil n°2002-1-1-3225. «Sa position est très favorable aux victimes de spoliation foncière», commente Me Azouggar. La Cour de cassation l’a ensuite confirmé, en 2005 et en 2008, pour garantir au propriétaire une jouissance paisible(1). Grâce à une telle jurisprudence, le propriétaire dépossédé pouvait réinscrire son bien en son nom(2). La Conservation foncière doit s’exécuter.
Mais en 2007, puis plus important en 2013, la jurisprudence change brutalement. Le juge va s’intéresser plutôt à «la bonne foi» du détenteur d’un bien. Même si cette détention repose à l’origine sur un faux. Exemple des ventes successives: grâce à divers complicités, monsieur X commet un faux pour s’approprier un terrain. Le spoliateur revend son bien à Y qui le cède à son tour à Z. Un 3e acquéreur rachète le terrain en ignorant qu’il a été à l’origine volé. Il pourrait alors se prévaloir de «sa bonne foi».
C’est ce que le revirement de la Cour de cassation a pris en compte. Il permet au dernier acquéreur de garder le bien au nom de la bonne foi.

Spoliation foncière Double jeu à la Cour de cassation!

La Cour de cassation est la plus haute juridiction du Royaume. Elle est composée de six chambres: civile (appelée aussi la 1re chambre), commerciale, pénale, sociale, administrative, statut personnel et successoral. Une 7e chambre, foncière, sera créée. A elle seule, la chambre civile a jugé 6.245 affaires sur les 6.414 enregistrées en 2014. L’ex-Cour suprême veille à unifier l’interprétation de la loi par les juges de fond en donnant une orientation cohérente et juste à la jurisprudence. Un cahier des charges qui n’est pas toujours facile à tenir

Néanmoins, il est permis d’émettre des doutes sur un tel argument. Surtout si l’on observe que, souvent dans des affaires judiciaires, ce sont les mêmes noms que l’on retrouve dans la chaîne des acquéreurs-intermédiaires. Le simple citoyen ne peut le deviner. Mais les professionnels du secteur sont assez avertis pour repérer les trafics.
Même prouvé, le faux et usage de faux ne produit pourtant «aucun effet sur l’acquéreur de bonne foi». Car ce dernier «ignorait l’illégalité de l’acte commis par son prédécesseur», selon l’arrêt non publié n°277 du 28 novembre 2007 (dossier civil n°2007/1/2664).
Une autre décision va enfoncer le clou. Deux chambres réunies (civile et commerciale) de la Cour de cassation(3) vont immuniser l’inscription basée sur un faux. Autrement dit, le dernier acquéreur de «bonne foi» est protégé. C’est la victime, celle à qui une chaîne d’escrocs a subtilisé le bien, de prouver la mauvaise foi du dernier acquéreur. Mission presque impossible.
La jurisprudence du 20 mars 2013 suscite de vives critiques. Certains, comme les héritiers Thomas et leurs conseillers, sont sans voix face à ce revirement aussi «inquiétant que contestable». Le comble est que la chambre civile peine à unifier sa position. «L’une de ses sections (2e) s’attache à la jurisprudence initiale. D’autres (5e et 6e) optent pour l’application stricte de l’article 66 de la loi sur l’immatriculation foncière!», commente étonné Me Azouggar.
Que dire aussi de la position très critiquable de la Conservation foncière? «Elle ne veut pas entendre parler d’une radiation fondée sur le faux et usage de faux», assure notre source judiciaire. Si un conservateur le reconnaît, cela revient à mettre en jeu sa responsabilité juridique(4).
En raison d’une jurisprudence inconstante, le sentiment d’insécurité juridique est grandissant. Beaucoup de professionnels de droit sont «presque dans l’impossibilité» de fournir un conseil en matière immobilière. Pour sortir de ce bourbier, la Cour de cassation doit clarifier sa positon en assemblée plénière. D’où l’intérêt de réunir les 6 chambres qui la composent. Me Omar Azouggar l’appelle de tous ses vœux.

                                                               

La procuration à l’origine des fraudes

Spoliation foncière Double jeu à la Cour de cassation!

Comme nous l’avions révélé dans notre enquête du 31 juillet 2015, les malfrats utilisent un nom fictif ou le patronyme d’une personne décédée! La vente d’un bien immobilier immatriculé est conclue sur la base d’une fausse procuration. Une technique parmi d’autres, comme celle de la conclusion d’une transaction par voie judiciaire. Les plaideurs se partagent les rôles laissant croire que le litige porte sur un bien non dérobé. Le propriétaire spolié n’est même pas au courant du forfait. Le jugement obtenu servira à entamer les démarches auprès de la Conservation foncière.
Pour se convaincre d’une telle pratique, l’Inspection générale du ministère de la Justice et des Libertés n’a qu’à piocher au hasard dans les décisions rendues par la Cour d’appel de Casablanca, de Tanger, de Marrakech.

. Ce sont de grands arrondissements judiciaires où il y a une intense activité de promotion immobilière. En cas d’inspection bien menée,  des noms et des signatures sortiront du lot.
Si par ailleurs certains dossiers ont été déterrés, «c’est grâce en grande partie à la persévérance de Hassan Mattar. L’actuel procureur général du Roi près la Cour d’appel de Casablanca», selon les témoignages spontanés de plusieurs victimes et avocats. Les enquêtes de ce magistrat remontent à l’époque où il était chef du parquet au tribunal correctionnel de Casablanca. Hassan Mattar, un M’zabi (région de Settat) ayant grandi au quartier Hay Mohammadi de Casablanca, a remplacé depuis plus d’une année Abdellah Alaoui Belghiti. Cet ex-procureur général de la Cour d’appel de Casablanca est parti en retraite en mai 2014.

Faiçal FAQUIHI
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(1) Au nom de l’équité, certains magistrats de la chambre civile écartent l’article 66 de la loi régissant l’immatriculation foncière. Celui-ci prévoit que «tout droit réel (de propriété, de jouissance.

.) relatif à un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des tiers» qu’à partir de la date de son inscription sur le titre foncier. Toujours selon l’article 66, un propriétaire dépossédé «ne peut en aucun cas» opposer l’annulation d’une inscription aux tiers de bonne foi.
(2) Arrêt n°1107 du 26 mars 2008 (non publié), dossier civil n° 2006/2/1/1638 et arrêt n°1721 du 8 juin 2005, dossier civil n° 2003/1/1/2635.
(3) Arrêt de deux chambres réunies n°170 du 20 mars 2013 (non publié), dossier civil 2012/1/1/2820.
(4) Loi n° 14-07 relative à l’immatriculation foncière (article 72) et code pénal (des faux en écriture publique ou authentique: articles 351 à 356)

 

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SPOLIATION FONCIÈRE ÊTES-VOUS SÛR QUE VOS BIENS VOUS APPARTIENNENT ENCORE?

SPOLIATION FONCIÈRE
ÊTES-VOUS SÛR QUE VOS BIENS VOUS APPARTIENNENT ENCORE?

VÉRIFIEZ TOUS LES 4 ANS QUE VOUS ÊTES TOUJOURS PROPRIÉTAIRE
LA LOI FAVORISE LES ESCROCS, VOLEURS ET RACKETEURS…
    

Incroyable mais vrai! Vous risquez d’être dépossédé dès que vous tournez le dos.

Spoliation foncière Êtes-vous sûr que vos biens vous appartiennent encore?

 Les hommes plus que les femmes sont impliqués dans le faux et l’usurpation d’identité. Les falsificateurs usent de la contrefaçon des sceaux de l’Etat et des poinçons dans des actes officiels ou notariés étrangers: acte de décès, succession, testament, donation… La mairie de Paris  et Me Alain Bonetto à Marignane en ont fait les frais

La réforme du droit foncier en 2011 fait des dégâts chez les victimes de spoliation foncière (voir p. 3 et 4). Un propriétaire devrait se rendre au moins tous les 4 ans à la Conservation foncière «pour s’assurer que son bien lui appartient toujours». Et c’est le ministère de la Justice et des Libertés lui-même qui donne l’alerte le 22 juillet 2014 au Parlement. Ironie de l’histoire, Mustapha Ramid était alors temporairement à la tête de la Commission parlementaire justice, législation et droits de l’homme qui a examiné le projet de loi régissant les droits réels (copropriété, hypothèque, droits de jouissance, de passage, d’irrigation.

.). L’un de ses articles protège «l’acquéreur de bonne foi» au détriment du spolié (1).
En effet, le transfert de propriété sur le titre foncier n’est attaquable qu’à deux conditions.
Primo, le préjudice doit être causé par un dol ou un faux.
Secundo, le propriétaire lésé a 4 ans, et seulement quatre ans, pour porter plainte.
Passé ce délai la victime d’un faux n’aura plus que ses yeux pour pleurer. Détail important: le compte à rebours pour se défendre commence à partir de la date de l’inscription et non pas de la découverte du forfait.
Déposé au Parlement fin juillet 2015, un amendement du PJD veut inverser la logique: «Le droit d’ester en justice entre en jeu dès la découverte du faux», précise la parlementaire Nezha El Ouafi. A l’origine, la loi dite «spoliatrice» a été élaborée par le gouvernement Abass El Fassi (2007-2011). Du temps où Abdelwahed Radi (Usfp-socialiste), puis Feu Mohamed Taïeb Naciri ont successivement dirigé le ministère de la Justice. Les notaires, eux, demeurent exposés au risque juridique. Civil et éventuellement pénal.

Spoliation foncière Êtes-vous sûr que vos biens vous appartiennent encore?

Abdelwahed Radi et Feu Mohamed Taïeb Naciri, tous deux ministres de la Justice au gouvernement Abass El Fassi, ont pensé le texte qu’il faut aujourd’hui amender. Car il facilite la tâche aux spoliateurs de biens immobiliers (Ph. L’Economiste)

Acteurs incontournables des transactions immobilières, ils rédigent sous leur responsabilité les contrats de vente (donc réputés «authentiques») et entament des démarches à la Conservation foncière.
Sauf que le faux et usage de faux rode partout: Plus de 4.100 procès en 2014.
A l’instar d’un conservateur foncier ou d’un avocat, le notaire a une obligation de vigilance.
Juristes et traducteurs assermentés confient leur «grande difficulté à dénicher le faux».
«Réviser un seul article ne résoudra rien. Que faire lorsqu’un client vous présente sa carte d’identité nationale?», se demande Me Taoufik Azzouzi, vice-président du Conseil régional des notaires de Rabat. Les statistiques confortent ses craintes. La justice a traité près de 3.650 cas d’usurpation d’identité en 2014.
La légalisation de la procuration à la Moukataâ ne sert à rien puisque les spoliateurs s’en servent pour passer à l’acte. C’est «une source de problème» pas une solution estime Me Azzouzi. Notre source propose que la procuration soit rédigée devant un professionnel habilité à établir des actes à date certaine (notaire, adoul, avocat). Ce juriste est également président de la commission réforme de la loi et guide pratique. Parmi ses chantiers, harmoniser la pratique notariale et la rédaction d’actes au niveau des mentions obligatoires notamment.

«Le mort qui a saisi la justice»

Ces escroqueries, appuyées par des faux et par certaines complicités judiciaire et administrative, marchent aussi dans l’autre sens. Celui du racket. Avec des documents falsifiés, un escroc invente des droits et obtient des «dédommagements» pour retirer une prénotation du titre foncier. Révélé l’été 2011 par L’Economiste, c’est par exemple l’histoire «du mort qui a saisi la justice». Notre investigation avait donné lieu d’abord à une enquête judiciaire et ensuite à un procès. L’affaire a fait jaser beaucoup d’avocats du barreau de Casablanca (voir nos éditions du 1er août 2011, du 17 et 24 mai 2012).

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(1) Article 2 alinéa 2 du Code des droits réels. Qu’il s’agit d’annulation, de modification ou de radiation, les inscriptions portées sur un titre foncier ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi. Sauf si le détenteur d’un droit a été lésé à cause d’un dol ou faux et usage de faux et à condition qu’il porte plainte dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’inscription contestée. (Traduction de l’auteur. Le Secrétariat général du gouvernement n’a toujours pas traduit et publié la loi 39-08. La version en langue arabe est au Bulletin officiel n°5998 du 24 novembre 2011).
F. F.

 

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« L’immobilier n’échappera pas à une Uberisation »

« L’immobilier n’échappera pas à une Uberisation »

 

Un titre d’article plutôt alarmiste, mais qui n’en reste pas moins pertinent. L’immobilier est sur le point de se faire « uberisé » : comprenez par là que le marché est mûr pour qu’une innovation bouleversant les règles vienne s’installer. Lors de la conférence FF2I « L’immobilier face à la disruption », le sujet des futures innovations majeures dans l’immobilier et de comment s’y préparer a été abordé. Rodolphe Roux, ancien de chez Pierre et Vacances, qui dirigeait la conférence, est revenu sur les raisons pour lesquelles l’immobilier a bien raison de trembler.

uberisation-immobilier

 

Comment Uber, Airbnb et consorts ont-ils fait pour bouleverser leurs marchés?

Pendant la conférence, M. Roux a fait l’analogie entre l’immobilier, le tourisme et le transport par taxi. Des secteurs similaires à l’immobilier et touchés par les technologies de rupture. Ces secteurs ont vu apparaître de nouveaux acteurs profitant des apports des technologies de l’Internet pour créer de nouveaux services en adéquation avec les usages des clients. Observer ces secteurs et comment la rupture est intervenue nous permet d’avoir des indices sur ce qui pourrait survenir pour le marché immobilier.

Le tourisme, un secteur à prendre pour exemple

Le tourisme est un secteur qui a souffert et souffre encore de la rupture. Une mauvaise préparation et deux services innovants qui viennent changer les habitudes des consommateurs sont les facteurs à l’origine de cette rupture.

Pour le tourisme, Airbnb a permis la mise en relation de millions de propriétaires particuliers en leur permettant de rentabiliser leur habitation durant leurs absences. Une situation qui permet aux particuliers de contourner par eux-mêmes le monopole des hôtels, auberges de jeunesse et autres habitations de vacances. Toute l’hôtellerie est touchée par cette rupture et les hôtels de luxe n’affichent plus que 50 % de remplissage là où 4 ans auparavant, 90 % de leurs chambres étaient réservées.

airbnb (Copier)

Un autre exemple qui a été cité dans le secteur du tourisme est celui du site Booking.com. Site spécialisé dans la réservation d’hôtels en ligne et qui explique son succès notamment par la non-préparation des hôteliers à Internet. Le site est intervenu à un moment où le marché hôtelier était très peu équipé en termes de système de réservations sur Internet et où la clientèle était de plus en plus demandeuse de ce type d’offres. La société a également offert aux consommateurs un endroit où trouver toute l’offre globalisée, un maximum d’informations et des avis de la part de leurs semblables.

booking-com-logo

Booking est l’exemple typique d’un site Internet venant grappiller des parts de marché aux acteurs historiques du marché en proposant un nouveau lieu où l’offre est centralisée. Airbnb a, quant à lui, créé une vraie rupture en proposant l’accès à une nouvelle offre avec de nouveaux intermédiaires. Cette rupture a évolué avec, et fait évoluer, les attentes des consommateurs en leur offrant un nouveau choix.

Le pouvoir d’achat des clients s’est transformé en « vouloir d’achat ». Ce qui signifie que désormais les clients choisissent de dépenser leur argent dans le système qui leur paraît le plus « juste ».

 

Uber : le cas d’école de la rupture

Uber, vous en avez sûrement entendu parler, est un système de VTC où on commande son chauffeur grâce à sonsmartphone.  Le service a su tirer parti de multiples évolutions apportées par Internet et les smartphones. Un service de chauffeurs qu’on commande du bout du doigt, géolocalisé et le tout en à peine 3 étapes. Un fonctionnement ultra simplifié et répondant à toutes les questions des utilisateurs (Combien cela va-t-il me coûter? Quand est-ce qu’il arrive?) pour coller aux attentes des utilisateurs, voilà la recette miracle employée par Uber.

En offrant aux utilisateurs une nouvelle offre, le service transforme encore le pouvoir d’achat en vouloir d’achat. La preuve en est tous les émois que provoque le service d’Uber adulé par certains et détesté par d’autres.

uber_illustration (Copier)

Pourquoi l’immobilier est-il mûr pour une innovation structurelle?

Un marché qui remplit les caractéristiques de la rupture

Durant la conférence, M. Roux nous a expliqué quelles étaient les caractéristiques que remplissaient les secteurs sensibles aux technologies de rupture. En faisant ceci, il nous démontre que l’immobilier est lui aussi un domaine qui remplit ces caractéristiques.

  • Les marchés qui subissent la rupture sont ceux qui représentent des sommes très importantes. L’immobilier est un secteur qui s’évalue en trillions de dollars.
  • La rupture intervient sur des marchés ou les métiers sont riches en caricatures. Les clients se plaignent des agents immobiliers de la même manière qu’ils le font des taxis ou des hôteliers.
  • Nous sommes dans un moment où l’arrivée d’une nouvelle génération de clients sur le marché fait évoluer le « pouvoir d’achat » en « vouloir d’achat ». Les clients ont déjà certaines préférences dans l’immobilier : si certains veulent passer par des particuliers, d’autres préfèrent la stabilité des professionnels.

Toutes ces caractéristiques, le secteur immobilier les partage avec le tourisme et le transport. C’est ici qu’on se rend compte que ce n’est qu’une question de temps avant de voir débarquer un « Airbnb de l’immobilier ». Il y a tout juste quelque temps, nous vous parlions sur ce site de Curb Call, un service que nous avions découvert au RENT 2015, qui se présente lui-même comme le Uber de l’immobilier.

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Comment réagir face à la rupture dans l’immobilier?

Ne jamais sous-estimer une nouvelle technologie

L’erreur qu’il est facile de réaliser lorsqu’on est en face d’une évolution majeure sur son marché, c’est de ne pas y croire. À chaque innovation structurelle, on rencontre des irréductibles qui clament que cela ne va pas durer. C’est parfois une position qui pousse ces mêmes personnes à fermer la porte quelque temps plus tard.

Durant la conférence, Rodolphe Roux a cité l’exemple de la chaîne AccorHotels, qui a décidé de vendre via son propre site Internet des séjours dans des hôtels n’appartenant pas à son groupe. Une initiative qui a permis à AccorHotels de concurrencer des sites tels que Booking.com. C’est ce type d’initiatives que l’immobilier va devoir prendre.

Vous devez sans cesse chercher à réinventer le marché immobilier

Dans l’immobilier, il faut que vous vous demandiez comment vous pouvez vous adapter aux futures évolutions. Que fait la concurrence? Comment puis-je intégrer cela de façon complémentaire à mon business? Il faut dépasser les problématiques habituelles de communication pour se questionner sur les nouveaux modèles d’entreprise, l’évolution des usages et constamment chercher à imaginer son secteur d’une façon différente.

C’est une position très difficile à adopter, mais c’est le meilleur moyen de ne jamais se retrouver face à un mur. Pour ce qui est de vendre des services complémentaires, nous avons l’exemple d’OMMi.com, qui vend les services d’artisans à proximité des biens qu’il loue. Une preuve que l’immobilier est un marché où il est possible de s’adapter, et, dans ce cas-ci même, de prévenir.

illustration sur le crowdfunding immobilier

Les technos/innovations/changements d’usage à surveiller

Pour savoir comment vous préparer, il faut également savoir ce qu’il faut surveiller. Quelles sont les technologies et innovations capables de nous amener à modifier les modèles d’entreprise de l’immobilier ou à bouleverser les usages? Voici quelques pistes à surveiller pour éviter d’être pris de court le jour où de nouveaux services pointeront le bout de leur nez.

  • La désintermédiation : Une autre raison qui nous pousse à penser que l’immobilier est un marché propice à l’arrivée de tels services est que c’est un marché où la désintermédiation est totalement possible. Comprenez par là qu’il est déjà possible aujourd’hui pour les particuliers de se passer d’agent immobilier et justement des évolutions sont encore bien possibles de ce côté-là. Lorsque nous regardons Uber ou Airbnb, ces deux services proposent eux aussi une désintermédiation dans ses secteurs.
  • Les services faisant évoluer le financement de biens immobiliers : Des services tels que le crowdfundingimmobilier ou un système facilitant le shared housing, technique qui consiste à acheter ou à rentabiliser à plusieurs une propriété est le type de services qui, grâce à Internet, pourrait bien connaître ses heures de gloire, remettant alors en cause le financement et l’exploitation d’une propriété immobilière.
  • Les maisons et objets connectés ont également été pris en exemple comme possible évolution de l’offre commerciale des professionnels de l’immobilier. Ces engins, capables d’optimiser l’utilisation énergétique d’une propriété, pourraient par exemple devenir une norme dans les offres commerciales des agences. On pourrait également voir apparaître des maisons capables d’envoyer des informations et de faire leur propre promotion auprès d’acheteurs qualifiés au préalable. Ces technologies pourraient révolutionner le rapport entre la personne et son habitation, faire communiquer l’immobilier.

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Cette conférence se conclut en nous laissant un monde de possibilités devant les yeux. Une chose est certaine, les prochaines années vont être riches en évolutions et il faut s’y préparer. Les agents immobiliers vont devoir faire évoluer leurs modèles d’entreprise et leurs offres commerciales afin de se servir de la prochaine innovation sectorielle pour leur propre bénéfice. En surveillant les technologies capables de renverser le marché, vous vous protégez de l’arrivée d’un acteur capable de cannibaliser le business pour, au final, vous placer en situation de dépendance. De notre côté, on veille au grain pour vous prévenir de l’arrivée de toutes les innovations, celles qui vont bouleverser le marché et qu’il faudra appréhender, et celles qui seront simplement génératrices de business pour vous.

 

Un nouveau concept d’agence immobilière lancé par Stéphane Plaza

Un nouveau concept d’agence immobilière lancé par Stéphane Plaza

Homme épanoui sur le plan professionnel, Stéphana Plaza revient à son premier amour. Celui de l’immobilier.


Après la télé et le cinéma, Stéphane Plaza conforte son expérience dans le domaine de l’immobilier (selon le site Lunion). Il a annoncé en effet lancer son propre agence dans le domaine : »Stéphane Plaza immobilier ». Selon ses explications, durant la Franchise Expo, à propos de l’innovation qu’il compte apporter au secteur, il déclare que son « agence immobilière [innove] avec un service de home staging (NDLR : amélioration de la valeur d’un bien par la décoration) et du digital parce que le monde change ».Retour ligne manuel


Il confie que l’immobilier est un domaine qui le tient à cœur. S’il était sur le point de tout lâcher, l’immobilier est le seul qu’il veut garder. Cela fait deux ans qu’il cogite sur la manière de s’y prendre, dit-il.Retour ligne manuel


Dans son challenge l’animateur télé s’associe avec Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémier, les deux fondateurs de Laforêt immobilier.Retour ligne manuel


La première agence pilote sera lancée à Paris. Les premiers objectifs pour l’année 2015 est le recrutement d’une cinquantaine de defranchisés, pour passer à une centaine en 2016.Retour ligne manuel


En réalité, l’initiateur de l’idée veut revenir à son premier amour. Il est entré au contact du monde du travail dans le métier de l’immobilier. Un retour aux sources qu’il veut transformer en réussite. Retour ligne manuel

 


Stéphane Plaza a commencé dans l’immobilier puis s’est essayé dans l’audiovisuel pour ensuite enchaîner avec le cinéma. Maintenant qu’il croit avoir réussi dans les deux métiers, il lance le défi de faire décoller également son premier métier.


« Le lancement de ce projet est l’aboutissement d’un rêve, je ne prête pas mon nom : je vais m’investir à fond pour que chaque agence ouverte soit un succès », a-t-il dit.Retour ligne manuel

Stéphane Plaza estime que la notoriété peut beaucoup aider à vendre des biens immobiliers … Mais le succès a toujours quelques petits revers.


Globalement, la médiatisation n’a apporté que du bon à Stéphane Plaza. Cela dit selon lui, ce n’est pas si facile que çà d’être connu car désormais il met beaucoup plus de temps « à aller chercher ses croissants le matin et ce n’est pas très facile de manger au restaurant », explique l’animateur dans une interview accordée à Telemagazine. Ensuite, le principal intéressé estime que le succès, « ça peut aider à vendre des appartements », mais aussi ça attire surtout « plus de casse-couilles qui croient que vous pouvez accomplir des miracles… »


Toujours avec humour, il raconte qu’en revanche, ses proches lui avait dit que quand lorsqu’il sera célèbre, il aura plus d’aventures coquine … ’’Eh bien, c’est faux !’’, s’exclame Plaza en riant, avant de préciser qu’au moins, il a trouvé une ’grande copine’’ en la personne de Karine Le Marchand. « La preuve que l’amitié, ça existe à la télévision ! Et je suis aussi très lié à Virginie Guilhaume et à Cyril Hanouna », poursuit-il dans sa lancée avant de préciser : « On n’est pas jaloux du succès des uns et des autres, même quand on a des audiences un peu moindres ».


Toujours la même passion pour la télé
Homme à multi-casquettes, Stéphane Plaza est aussi comédien, et sur les planches, il fait un véritable carton. Malgré ce succès parallèle, il garde toujours le même appétit pour le petit écran : « Je suis toujours content de me lever le matin, même à 7 heures, et je me marre toujours autant (…) », et puis il dit se rendre compte que « je suis toujours là au bout de dix ans alors que d’autres sont sortis du circuit ».

Que celà soit à la télévision, au théâtre ou encore dans l’immobilier, Stéphane Plaza ne cesse d’enchaîner les succès. Et la star du petit écran assure qu’il n’a pas attrapé la grosse tête.


Stéphane Plaza est un homme multi-casquette, et tout ce qu’il touche devient de l’or … Autrement dit, il accumule les succès. Depuis quelques années, l’ami de Karine Le Marchand fait carton plein à la télé avec les émissions ’Recherche appartement ou maison’ et ’Maison à vendre’. Sur les planches, il assure dans ’A gauche en sortant de l’ascenseur’, et parallèlement à tout cela, il est à la tête d’un réseau d’agences immobilières. « Je n’ai pas peur du mélange des genres. Je suis toujours assis sur un tabouret, et sur les mêmes fesses que d’habitude », affirme-t-il au micro de Télé-Loisirs, en poursuivant dans sa lancée : « Je n’ai pas encore pris le melon, et je ne l’aurais pas. J’ai 45 ans et si je peux faire une expérience et être entrepreneur, c’est tant mieux. »


Avec tout ce qu’il a à faire, Stéphane Plaza risque-t-il un jour de quitter le petit écran ? « Rassurez-vous, je continue aussi à la télé. Rassurez-vous ou non, d’ailleurs,je serai toujours aussi maladroit« , répond le principal intéressé. Ce dernier promet ensuite qu’il y aura toujours Recherche appartement ou maison et Maison à vendre.« 15 émissions par an, y’a pas de soucis, c’est toujours le même rythme », lance-t-il, sachant qu’actuellement, la star préparerait une nouvelle émission, toujours sur l’immobilier et que le tournage devrait débuter au courant de ce mois de juin.

sé. Ce dernier promet ensuite qu’il y aura toujours Recherche appartement ou maison et Maison à vendre.« 15 émissions par an, y’a pas de soucis, c’est toujours le même rythme », lance-t-il, sachant qu’actuellement, la star préparerait une nouvelle émission, toujours sur l’immobilier et que le tournage devrait débuter au courant de ce mois de juin.

 

Un nouveau concept de vente qui embauche

Un nouveau concept de vente qui embauche

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Immobilier

Sébastien et Karima Boschat devant leur camion qui a généré beaucoup de questions lors du salon de l'immobilier.
Sébastien et Karima Boschat devant leur camion qui a généré beaucoup de questions lors du salon de l’immobilier.

Sébastien et Karima Boschat ont monté une agence immobilière d’un tout nouveau genre : le réseau immobilier au forfait avec une agence en ligne «L’Affiche». Ils espèrent créer une vingtaine de postes de conseillers indépendants dans la région toulousaine.

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Tous les deux dans le domaine de l’immobilier et la finance depuis de nombreuses années, ils ont souhaité créer un nouveau concept «Je ne voulais pas monter une agence comme tout le monde, déclare Sébastien». Rencontre.

Que reprochez-vous aux agences actuelles ?

En 2009, 2010, la crise immobilière est arrivée. Nous avons interrogé les clients pour savoir ce qu’ils attendaient des agents immobiliers. Ils ont aussitôt souligné le montant des honoraires, les frais d’agence excessifs. Ça se vérifie d’ailleurs sur le terrain : les gens vont sur le bon coin pour faire des économies, ils se détournent des professionnels et les agences ferment à tour de bras. En effet, les agences fonctionnent toutes sur le même schéma économique : elles appliquent des honoraires d’après des grilles. Un système de pourcentage que je trouve inégalitaire. Que la vente s’effectue après une seule visite ou après plusieurs, les honoraires sont les mêmes ! Sans oublier l’exclusivité. Nous sommes contre cette façon de faire. Notre idée est de redonner confiance aux clients.

Quel est votre nouveau concept ?

Le forfait unique. La fin des honoraires au pourcentage pour des honoraires fixes quelque soit le bien, non indexés sur le prix de vente. Nous avons prévu deux paliers. Le forfait met les clients sur un pied d’égalité. Notre différence ? Nous n’avons pas pignon sur rue et nous travaillons au forfait. L’économie que nous faisons sur la structure, on la répercute en faisant un prix forfait. Des mandataires indépendants travaillent avec nous, ils sont leurs propres patrons sur leur secteur. Et nous cherchons encore du monde, il ne faut pas hésiter à nous contacter. Notre philosophie est la nouvelle image de l’agent immobilier. Notre premier engagement est de faire économiser aux clients 80 % sur des frais d’agence classique. Nous ne devons pas être une contrainte pour le client, nous sommes un service complémentaire.

Contact : 06 79 42 61 29.