«La jurisprudence de la Cour de cassation est inconstante lorsqu’elle

Me Omar Azouggar se confie. «Nous apprenons dans la souffrance des autres», affirme-t-il en faisant allusion aux dossiers amoncelés sur son grand bureau. Avocat au barreau de Casablanca, ce quadragénaire au sympathique accent berbère est natif du sud. C’est en 1998 qu’il revêt sa robe noire en tant que plaideur confirmé. Docteur en droit, professeur universitaire, arbitre et auteur prolifique: 32 essais de droit publiés depuis 2010. Un exploit!

se prononce sur des inscriptions portées au titre foncier sur la base d’un faux et usage de faux», assure Me Omar Azouggar, auteur de 32 essais en droit immobilier, fiscal, arbitrage.

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Le cas récurrent est celui d’une vente d’un bien immobilier conclue via une fausse procuration (voir encadré). Qui protéger? Le propriétaire dépouillé de son bien ou l’acquéreur de bonne foi? Un dilemme juridique et moral face auquel les juges de la plus haute juridiction ont adopté deux positions divergentes.
Certains ont estimé «qu’une inscription (transfert de propriété par exemple) doit être radiée à chaque fois que l’usage de faux est prouvé. Le juge civil, lui, ne cherche pas à savoir si un acheteur est de bonne ou de mauvaise foi», commente l’avocat du barreau de Casablanca. Brandissant ainsi un principe général de droit musulman: tout acte illicite est nul et non avenu. La nature viciée de l’acte prévaut. Elle engendre sa nullité absolue. C’est comme si la vente n’a jamais existé ni produit d’effet. Il en va de l’intérêt général et de l’ordre public économique. La fiabilité des transactions participe à la sécurité juridique du climat des affaires.
Citons par exemple l’arrêt n°3973 non publié de la Cour de cassation. Rendu le 30 décembre 2003 dans le dossier civil n°2002-1-1-3225. «Sa position est très favorable aux victimes de spoliation foncière», commente Me Azouggar. La Cour de cassation l’a ensuite confirmé, en 2005 et en 2008, pour garantir au propriétaire une jouissance paisible(1). Grâce à une telle jurisprudence, le propriétaire dépossédé pouvait réinscrire son bien en son nom(2). La Conservation foncière doit s’exécuter.
Mais en 2007, puis plus important en 2013, la jurisprudence change brutalement. Le juge va s’intéresser plutôt à «la bonne foi» du détenteur d’un bien. Même si cette détention repose à l’origine sur un faux. Exemple des ventes successives: grâce à divers complicités, monsieur X commet un faux pour s’approprier un terrain. Le spoliateur revend son bien à Y qui le cède à son tour à Z. Un 3e acquéreur rachète le terrain en ignorant qu’il a été à l’origine volé. Il pourrait alors se prévaloir de «sa bonne foi».
C’est ce que le revirement de la Cour de cassation a pris en compte. Il permet au dernier acquéreur de garder le bien au nom de la bonne foi.

La Cour de cassation est la plus haute juridiction du Royaume. Elle est composée de six chambres: civile (appelée aussi la 1re chambre), commerciale, pénale, sociale, administrative, statut personnel et successoral. Une 7e chambre, foncière, sera créée. A elle seule, la chambre civile a jugé 6.245 affaires sur les 6.414 enregistrées en 2014. L’ex-Cour suprême veille à unifier l’interprétation de la loi par les juges de fond en donnant une orientation cohérente et juste à la jurisprudence. Un cahier des charges qui n’est pas toujours facile à tenir

Néanmoins, il est permis d’émettre des doutes sur un tel argument. Surtout si l’on observe que, souvent dans des affaires judiciaires, ce sont les mêmes noms que l’on retrouve dans la chaîne des acquéreurs-intermédiaires. Le simple citoyen ne peut le deviner. Mais les professionnels du secteur sont assez avertis pour repérer les trafics.
Même prouvé, le faux et usage de faux ne produit pourtant «aucun effet sur l’acquéreur de bonne foi». Car ce dernier «ignorait l’illégalité de l’acte commis par son prédécesseur», selon l’arrêt non publié n°277 du 28 novembre 2007 (dossier civil n°2007/1/2664).
Une autre décision va enfoncer le clou. Deux chambres réunies (civile et commerciale) de la Cour de cassation(3) vont immuniser l’inscription basée sur un faux. Autrement dit, le dernier acquéreur de «bonne foi» est protégé. C’est la victime, celle à qui une chaîne d’escrocs a subtilisé le bien, de prouver la mauvaise foi du dernier acquéreur. Mission presque impossible.
La jurisprudence du 20 mars 2013 suscite de vives critiques. Certains, comme les héritiers Thomas et leurs conseillers, sont sans voix face à ce revirement aussi «inquiétant que contestable». Le comble est que la chambre civile peine à unifier sa position. «L’une de ses sections (2e) s’attache à la jurisprudence initiale. D’autres (5e et 6e) optent pour l’application stricte de l’article 66 de la loi sur l’immatriculation foncière!», commente étonné Me Azouggar.
Que dire aussi de la position très critiquable de la Conservation foncière? «Elle ne veut pas entendre parler d’une radiation fondée sur le faux et usage de faux», assure notre source judiciaire. Si un conservateur le reconnaît, cela revient à mettre en jeu sa responsabilité juridique(4).
En raison d’une jurisprudence inconstante, le sentiment d’insécurité juridique est grandissant. Beaucoup de professionnels de droit sont «presque dans l’impossibilité» de fournir un conseil en matière immobilière. Pour sortir de ce bourbier, la Cour de cassation doit clarifier sa positon en assemblée plénière. D’où l’intérêt de réunir les 6 chambres qui la composent. Me Omar Azouggar l’appelle de tous ses vœux.

La procuration à l’origine des fraudes

Comme nous l’avions révélé dans notre enquête du 31 juillet 2015, les malfrats utilisent un nom fictif ou le patronyme d’une personne décédée! La vente d’un bien immobilier immatriculé est conclue sur la base d’une fausse procuration. Une technique parmi d’autres, comme celle de la conclusion d’une transaction par voie judiciaire. Les plaideurs se partagent les rôles laissant croire que le litige porte sur un bien non dérobé. Le propriétaire spolié n’est même pas au courant du forfait. Le jugement obtenu servira à entamer les démarches auprès de la Conservation foncière.
Pour se convaincre d’une telle pratique, l’Inspection générale du ministère de la Justice et des Libertés n’a qu’à piocher au hasard dans les décisions rendues par la Cour d’appel de Casablanca, de Tanger, de Marrakech.

. Ce sont de grands arrondissements judiciaires où il y a une intense activité de promotion immobilière. En cas d’inspection bien menée,  des noms et des signatures sortiront du lot.
Si par ailleurs certains dossiers ont été déterrés, «c’est grâce en grande partie à la persévérance de Hassan Mattar. L’actuel procureur général du Roi près la Cour d’appel de Casablanca», selon les témoignages spontanés de plusieurs victimes et avocats. Les enquêtes de ce magistrat remontent à l’époque où il était chef du parquet au tribunal correctionnel de Casablanca. Hassan Mattar, un M’zabi (région de Settat) ayant grandi au quartier Hay Mohammadi de Casablanca, a remplacé depuis plus d’une année Abdellah Alaoui Belghiti. Cet ex-procureur général de la Cour d’appel de Casablanca est parti en retraite en mai 2014.

Faiçal FAQUIHI
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(1) Au nom de l’équité, certains magistrats de la chambre civile écartent l’article 66 de la loi régissant l’immatriculation foncière. Celui-ci prévoit que «tout droit réel (de propriété, de jouissance.

.) relatif à un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des tiers» qu’à partir de la date de son inscription sur le titre foncier. Toujours selon l’article 66, un propriétaire dépossédé «ne peut en aucun cas» opposer l’annulation d’une inscription aux tiers de bonne foi.
(2) Arrêt n°1107 du 26 mars 2008 (non publié), dossier civil n° 2006/2/1/1638 et arrêt n°1721 du 8 juin 2005, dossier civil n° 2003/1/1/2635.
(3) Arrêt de deux chambres réunies n°170 du 20 mars 2013 (non publié), dossier civil 2012/1/1/2820.
(4) Loi n° 14-07 relative à l’immatriculation foncière (article 72) et code pénal (des faux en écriture publique ou authentique: articles 351 à 356)

Incroyable mais vrai! Vous risquez d’être dépossédé dès que vous tournez le dos.

 Les hommes plus que les femmes sont impliqués dans le faux et l’usurpation d’identité. Les falsificateurs usent de la contrefaçon des sceaux de l’Etat et des poinçons dans des actes officiels ou notariés étrangers: acte de décès, succession, testament, donation… La mairie de Paris  et Me Alain Bonetto à Marignane en ont fait les frais

La réforme du droit foncier en 2011 fait des dégâts chez les victimes de spoliation foncière (voir p. 3 et 4). Un propriétaire devrait se rendre au moins tous les 4 ans à la Conservation foncière «pour s’assurer que son bien lui appartient toujours». Et c’est le ministère de la Justice et des Libertés lui-même qui donne l’alerte le 22 juillet 2014 au Parlement. Ironie de l’histoire, Mustapha Ramid était alors temporairement à la tête de la Commission parlementaire justice, législation et droits de l’homme qui a examiné le projet de loi régissant les droits réels (copropriété, hypothèque, droits de jouissance, de passage, d’irrigation.

.). L’un de ses articles protège «l’acquéreur de bonne foi» au détriment du spolié (1).
En effet, le transfert de propriété sur le titre foncier n’est attaquable qu’à deux conditions.
Primo, le préjudice doit être causé par un dol ou un faux.
Secundo, le propriétaire lésé a 4 ans, et seulement quatre ans, pour porter plainte.
Passé ce délai la victime d’un faux n’aura plus que ses yeux pour pleurer. Détail important: le compte à rebours pour se défendre commence à partir de la date de l’inscription et non pas de la découverte du forfait.
Déposé au Parlement fin juillet 2015, un amendement du PJD veut inverser la logique: «Le droit d’ester en justice entre en jeu dès la découverte du faux», précise la parlementaire Nezha El Ouafi. A l’origine, la loi dite «spoliatrice» a été élaborée par le gouvernement Abass El Fassi (2007-2011). Du temps où Abdelwahed Radi (Usfp-socialiste), puis Feu Mohamed Taïeb Naciri ont successivement dirigé le ministère de la Justice. Les notaires, eux, demeurent exposés au risque juridique. Civil et éventuellement pénal.

Abdelwahed Radi et Feu Mohamed Taïeb Naciri, tous deux ministres de la Justice au gouvernement Abass El Fassi, ont pensé le texte qu’il faut aujourd’hui amender. Car il facilite la tâche aux spoliateurs de biens immobiliers (Ph. L’Economiste)

Acteurs incontournables des transactions immobilières, ils rédigent sous leur responsabilité les contrats de vente (donc réputés «authentiques») et entament des démarches à la Conservation foncière.
Sauf que le faux et usage de faux rode partout: Plus de 4.100 procès en 2014.
A l’instar d’un conservateur foncier ou d’un avocat, le notaire a une obligation de vigilance.
Juristes et traducteurs assermentés confient leur «grande difficulté à dénicher le faux».
«Réviser un seul article ne résoudra rien. Que faire lorsqu’un client vous présente sa carte d’identité nationale?», se demande Me Taoufik Azzouzi, vice-président du Conseil régional des notaires de Rabat. Les statistiques confortent ses craintes. La justice a traité près de 3.650 cas d’usurpation d’identité en 2014.
La légalisation de la procuration à la Moukataâ ne sert à rien puisque les spoliateurs s’en servent pour passer à l’acte. C’est «une source de problème» pas une solution estime Me Azzouzi. Notre source propose que la procuration soit rédigée devant un professionnel habilité à établir des actes à date certaine (notaire, adoul, avocat). Ce juriste est également président de la commission réforme de la loi et guide pratique. Parmi ses chantiers, harmoniser la pratique notariale et la rédaction d’actes au niveau des mentions obligatoires notamment.

«Le mort qui a saisi la justice»

Ces escroqueries, appuyées par des faux et par certaines complicités judiciaire et administrative, marchent aussi dans l’autre sens. Celui du racket. Avec des documents falsifiés, un escroc invente des droits et obtient des «dédommagements» pour retirer une prénotation du titre foncier. Révélé l’été 2011 par L’Economiste, c’est par exemple l’histoire «du mort qui a saisi la justice». Notre investigation avait donné lieu d’abord à une enquête judiciaire et ensuite à un procès. L’affaire a fait jaser beaucoup d’avocats du barreau de Casablanca (voir nos éditions du 1er août 2011, du 17 et 24 mai 2012).

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(1) Article 2 alinéa 2 du Code des droits réels. Qu’il s’agit d’annulation, de modification ou de radiation, les inscriptions portées sur un titre foncier ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi. Sauf si le détenteur d’un droit a été lésé à cause d’un dol ou faux et usage de faux et à condition qu’il porte plainte dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’inscription contestée. (Traduction de l’auteur. Le Secrétariat général du gouvernement n’a toujours pas traduit et publié la loi 39-08. La version en langue arabe est au Bulletin officiel n°5998 du 24 novembre 2011).
F. F.